بهترین دوره خرید منزل چه زمانی است؟

این روزها و همزمان با ادامه رکود بازار مسکن، عالی ترین وقت خرید مسکن جهت کسانی است که می خواهند منزل دار شوند؛ به خصوص که تعداد کسانی که خواهان فروش مسکن هستند (عرضه کنندگان) از متقاضیان خرید آن زیاد است و این سنگینی کفه عرضه نسبت به تقاضا، به سود خریداران واقعی هست، نه دلالان و بورس بازانی که بخواهند از مسکن کالای سرمایه ای بسازند.

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن با توجه به شدیدتر بودن رکود بخش ساخت و ساز مسکن نسبت به بازار خرید و فروش آن، ساخت مسکن نوساز متوقف شده است هست؛ در نتیجه تا آخر سال جاری، به شدت با کمبود منزل های موجود جهت فروش مواجه خواهیم شد که نتیجه آن جهش قیمتی مسکن در انتهای امسال و ابتدای سال آینده هست. بنابراین کسانی که خواهان خرید مسکن هستند، بهتر است در نیمه اول امسال اقدام به خریداری واحد مسکونی مورد نظر خود کنند.

همه روش‌های خانه‌ دار شدن

با این حال بسیاری از متقاضیان خرید مسکن به علت کوتاهی بانک مسکن به عنوان مهم ترین متولی اعطای تسهیلات مسکن در زمینه اطلاع رسانی نحوه دریافت تسهیلات خرید یا ساخت واحد مسکونی، نه با انواع این وام ها آشنایی دارند و نه با فرآیندهای دریافت آن؛ در این گزارش همه روش های منزل دار شدن را جهت متقاضیان خرید مسکن توضیح خواهیم داد.

۱. تسهیلات مسکن یکم به اضافه وام ۱۰ میلیون تومانی جعاله

صندوق بعد انداز مسکن یکم بانک مسکن از خرداد ماه سال ۹۴ شروع به کار کرد و در حال حاضر به تعدادی از سپرده گذاران تسهیلات داده هست. اگرچه در ابتدای شروع به کار این صندوق، تنها سرپرستان خانوار، زوج های جوان و منزل اولی ها می توانستند افتتاح حساب کنند و سپس وام بگیرند، ولی در حال حاضر بعضی از شرایط آن راحت تر شده است است.

بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن نیمه نخست امسال را عالی ترین دوره خرید واحد مسکونی با استفاده از انواع تسهیلات مسکن می‌دانند.

بنابراین در حال حاضر متقاضی تهرانی خرید مسکن (سرپرست خانوار) می تواند با سپرده گذاری مبلغ ۴۰ میلیون تومان به مدت یک سال در بانک مسکن، ۸۰ میلیون تومان وام دریافت کند. ضمن اینکه مبلغ سپرده اولیه نیز به وی مسترد می شود که مجموعا متقاضی می تواند ۱۲۰ میلیون تومان دریافت کند. اگر به این مبلغ ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسکن افزوده شود، نهایتا ۱۳۰ میلیون تومان در دستان متقاضی خرید مسکن است.

به گفته محمدهاشم بت شکن، مدیرعامل بانک مسکن(در نشست خبری خود در شهریور ماه سال گذشته)، قیمت سود این وام ۹ و نیم درصد و مبلغ اقساط آن در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، ماهیانه ۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است.

تسهیلات مذکور در شرایطی است که تنها یکی از زوجین حساب بعد انداز مسکن یکم داشته باشد؛ در صورتی که هر دوی آنها با هم حساب افتتاح کنند، به این معنا که اگر هر کدام ۴۰ میلیون تومان (مجموعا ۸۰ میلیون تومان) به طور جداگانه در بانک مسکن داشته باشند، می توانند بعد از یک سال نفری ۸۰ میلیون تومان (مجموعا ۱۶۰ میلیون تومان) تسهیلات بگیرند. از آنجایی که ۸۰ میلیون تومان اولیه آنها نیز به این زوج مسترد می شود، نهایتا ۲۴۰ میلیون تومان در اختیار دارند. ولی به آنها تنها یک وام جعاله تعلق می گیرد؛ چون وام جعاله قائم به واحد مسکونی است نه قائم به فرد متقاضی؛ بنابراین این زوج ۲۵۰ میلیون تومان در نهایت می توانند جهت خرید واحد مسکونی تهیه کنند.

سود تعلق گرفته به وام های این زوج از آنجایی که دو فقره تسهیلات مجزا محسوب می شوند، ۹ و نیم درصد به ازای هر وام ۸۰ میلیون تومانی است.

این تسهیلات جهت شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و همچنین مراکز استان ها، ۶۰ میلیون تومان جهت فرد متقاضی و ۱۲۰ میلیون تومان جهت زوجینی است که هر دو حساب صندوق مسکن یکم افتتاح کرده باشند. مبلغ وام جعاله در این شهرها نیز مانند تهران، ۱۰ میلیون تومان هست. قیمت سود متقاضیان خرید در این شهرها همانند متقاضیان تهرانی ۹ و نیم درصد است.

همچنین تسهیلات صندوق یکم جهت متقاضیان ساکن شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۴۰ میلیون تومان است که متقاضی باید یک سال ۲۰ میلیون تومان در حساب خود بعد انداز داشته باشد؛ همچنین به زوجینی که هر دو نفری ۲۰ میلیون تومان در بانک مسکن اندوخته داشته باشند، بعد از یک سال نفری ۴۰ میلیون تومان و مجموعا ۸۰ میلیون تومان تعلق می گیرد. مبلغ وام جعاله هم در این شهرها، ۱۰ میلیون تومان و قیمت سود تسهیلات، ۹ و نیم درصد است.

همه روش‌های خانه‌ دار شدن

گفتنی است در مدل ذکر شده است جهت زوجین، در صورتی این تسهیلات تجمیع می شود که بخواهند تنها یک واحد مسکونی خریداری کنند. در غیر این صورت، تنها به سرپرست خانوار یک فقره وام ۸۰، ۶۰ یا ۴۰ میلیون تومانی تعلق می گیرد.

همچنین در صورتی که متقاضی استفاده از تسهیلات صندوق مسکن یکم واحد مسکونی را در بافت فرسوده خریداری کند، قیمت سود آن ۸ درصد محاسبه می شود.

بر اساس این گزارش، استفاده کنندگان از تسهیلات صندوق مسکن یکم در صورت میل به به دریافت وام جعاله، باید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری کنند.

بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن نیمه نخست امسال را عالی ترین دوره خرید واحد مسکونی با استفاده از انواع تسهیلات مسکن می‌دانند.

۲. وام خرید مسکن ازمحل اوراق تسهیلات به اضافه وام جعاله

یکی دیگر از روش های خرید مسکن جهت افرادی که نمی خواهند از سیستم بعد انداز استفاده کنند، خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن است که هم از طریق شعب بانک مسکن و هم از طریق فرابورس قابل خریداری هستند. قیمت هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن، بستگی به قیمت روز آن در بازار سرمایه دارد و با هر برگه می توان ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات گرفت. متقاضی نیز بسته به نیاز مالی خود، هر تعداد برگه که بخواهد می تواند خریداری کند. سقف این تسهیلات در پایتخت کشور عزیزمان ایران ۶۰ میلیون تومان است که با احتساب ۱۰ میلیون تومان وام جعاله، به ۷۰ میلیون تومان می رسد.

همچنین زوجینی که بخواهند با یکدیگر یک واحد مسکونی بخرند، می توانند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن به انضمام ۱۰ میلیون تومان وام جعاله مسکن، (مجموعا ۱۱۰ میلیون تومان) تسهیلات دریافت کنند.

این وام جهت متقاضیان خرید مسکن در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و مراکز استان ها، ۵۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله (مجموعا ۶۰ میلیون تومان) و جهت متقاضیان شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر، ۴۰ میلیون تومان وام مسکن به اضافه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله (مجموعا ۵۰ میلیون تومان) است.

همه روش‌های خانه‌ دار شدن

سود این نوع تسهیلات در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، با قیمت ۱۶ درصد در همه شهرها و پایتخت کشور عزیزمان ایران محاسبه خواهد شد. مبلغ اقساط آن نیز ـ بدون در نظر گرفتن اقساط وام جعاله ـ جهت وام گیرندگان تهرانی، ۹۹۹ هزار تومان، ساکنان شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۸۳۲ هزار تومان و ساکنان سایر شهرها ۶۶۶ هزار تومان است.

با توجه به اینکه قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن طی روزهای اخیر در کانال ۶۷ تا ۷۷ هزار تومانی در نوسان هست، اگر میانگین قیمت آن را به ازای هر برگه ۷۲ هزار تومان در نظر بگیریم، ـ به هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن، ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن تعلق می گیرد ـ متقاضی تهرانی دریافت وام ۷۰ میلیون تومانی باید ۱۲۰ برگه خریداری کند که ارزش آن، ۸ میلیون و ۶۴۰ هزار تومان خواهد بود. بنابراین پول واقعی موجود در حساب این خریدار مسکن، ۶۱ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان هست. این در حالی است که وی بعد از ۱۲ سال، ۹۵ میلیون تومان به بانک مسکن بازپرداخت کرده است.

۳. روش ترکیبی وام + آورده شخصی + پول رهن کامل

بسیاری از متقاضیان خرید واحد مسکونی اعم از مصرفی و سرمایه ای با این روش جهت خرید ملک مسکونی آشنا بوده و عده زیادی نیز آن بهره برده اند. به این صورت که متقاضیانی که تمایلی به بعد انداز کردن پول خود در صندوق یکم ندارند، می توانند از روش ترکیب «وام خرید مسکن با اوراق تسهیلات» به اضافه «آورده شخصی» خود به علاوه مبلغ ودیعه مسکن مستأجر آن ملک (پول رهن)، هزینه خرید واحد مسکونی مورد نظر را تأمین می کنند.

اگرچه دارندگان تسهیلات صندوق مسکن یکم نیز می توانند ازاین روش استفاده کنند، ولی به علت اوج بودن اقساط وام صندوق یکم، استفاده از این روش از آنجایی که قرار نیست در آن واحد سکونت داشته باشند و احتمالا علاوه بر اقساط وام، اجاره ماهانه هم باید بپردازند، جهت وام گیرندگان از محل صندوق بعد انداز مسکن یکم چندان مقرون به صرفه نیست.

ضمن اینکه این روش (وام + آورده + ودیعه) هرچند در پایتخت کشور عزیزمان ایران و کلانشهرها به علت اوج بودن مبلغ ودیعه مسکن (رهن کامل)، زیاد استفاده می شود، ولی آسیب هایی نیز با خود به همراه دارد که بااهمیت ترین آن ناتوانی مالک در تأمین مبلغ ودیعه مسکن جهت بازگرداندن به مستأجر هست. به خصوص که پرونده های زیادی در دادگاه ها در این زمینه جریان دارد. مستأجرانی که خواهان استرداد وجه ودیعه مسکن خود از موجر (مالک) بی پول هستند، به دادگاه شکایت می کنند که مسائل فراوانی در انتظار مالک خواهد بود. بنابراین استفاده از این روش جهت خریداران مصرفی ملک پیشنهاد نمی شود و زیاد جهت کسانی که بخواهند از مزایای سرمایه ای مسکن استفاده کنند، توصیه می شود.

منبع: مهر

واژه های کلیدی: تسهیلات مسکن | استفاده | شهرهای | دریافت | تسهیلات | صندوق | میلیون | خبر